原创 教授君 经济学教授 2023-07-02 07:01 发表于河南
最近,上海楼市上演了一系列魔幻故事。
新房市场上出现了疯狂的“打新”现象。
其中最知名的是豪宅云锦东方,只要购买到就能躺赚2000万。认购现场非常热闹,各种人纷纷涌入,甚至引起了警方的介入调查。
而二手房市场的故事则有些苦涩。
一位房产经纪人告诉我,有一个业主把上百位房产经纪人拉到一个群里,每天在群里发红包,并鼓励他们努力推荐自己的房子。
此外,在中介公司的内网上,可以看到许多二手房的挂牌价不断下降。比如,一个豪宅三月初的挂牌价是3200万,之后不断降价,降低了220万。
上海楼市的现状可谓魔幻,就像一面镜子,反映出当前房地产市场的紧张和不安。
最近,我在与多位上海的房产经纪人、中介人士和房地产行业专家的交流中,频频听到一句话——“房东与买房者进入博弈状态”。
买房者们现在的心态是:“再等一等,或许就能以低于预期的价格买到心仪的房子。”
一位房产经纪人告诉我,他接触的一个客户从年初开始看房,看中了一套挂牌价470万的房子,但预算不够。
然而到了5月,由于各种原因,二手房价格下降了,他最终以443万的价格购买了这套之前挂牌价为470万的“心仪情房”。
房产经纪人表示,目前能成交的房子基本上是出售目的明确的业主,比如必须要买房或者置换房子,所以他们愿意降价成交。
而买家则表示愿意再等等,他们做决定的时间周期被拉长了。“以前成交一个客户平均需要半个月到一个月的时间,而现在已经拉长到两个月甚至三个月。”
买家们对观望的情绪很浓厚,与过去的观望有所不同。
“真叫卢俊”创始人卢俊表示,过去的观望是观望市场的未来,对未来房价的预期如何,而现在的观望是观望哪个卖家能够降价得更多。
“面对众多挂牌房源,购房者感觉自己像是在挑牌,因为总有一些房东等不及,总有人愿意以比预期更低的价格出售。”
相比之下,卖家们的心态则更加复杂,情况各不相同。
有些卖家急于出售房子。一些业主由于急需用钱、想要去一手市场“打新”或者急于改善房屋,不得不多次降价出售房子。
上海康开房产经纪有限公司的总经理秦毅告诉我,一位客户急于跨区“打新”,将市场价370万的房子降价60万卖出去。“从4月到5月,那些急于出售的业主一般会选择降价5%来出售手中的房子。”
但也有一些业主因为形势不好而选择先放一放。
多位中介人士告诉我,一些业主看到形势不妙,降价卖房也很困难,所以选择先观望一段时间。
“有些房东的心态很好,如果对方砍价太狠,他们也不会卖,毕竟现在只是市场不好,并没有到抛售的地步。”其中一位中介人士说道。
然而,在这个特殊的博弈阶段,卖房变得更加困难,一些人的买房计划也因此被打乱。
比如,我朋友梁超告诉我,他的一个客户的母亲年纪大了,行动不便,所以他希望尽快卖掉手中的无电梯旧房,换一处带电梯的改善房,但他已经多次降价,甚至低于市场价,但至今未能成功售出。
秦毅提到了另一种情况,一个客户计划卖掉手中的房子,购买一套改善型二手房,他已经选好了一套新房并支付了定金。
然而,由于市场下滑,他手中的房子一直无人接手,最终导致他无法按时交付购买改善房,还损失了定金。“我们遇到过几个这样的情况,这在过去很少见。”
上海的二手房市场量价齐跌,这反映出楼市的真实需求和行情。从4月份数据显示,二手房交易量在持续下降。
根据上海网上房地产的官方数据,3月二手房成交量为23,646套,环比增长24%;而4月成交量为17,334套,环比下降26.69%;5月成交量为15,300套,环比下降11.73%。
很明显,从3月的高峰开始,二手房交易量出现了下降趋势。
秦毅深有感触地表示:“从4月到5月,每个月二手房的交易量平均下降了20%。”他所在的公司是上海奉贤新城除链家外的第二大房产经纪公司,该公司的二手房交易数据也反映了市场的走势。
二手房的价格也在下跌。58安居客研究院院长张波表示,5月份上海的121个板块中,只有27个板块的二手房价格上涨,而剩下80%的区域房价都处于下跌态势。
根据“真叫卢俊”对上海多个区域二手房市场的调研,得出的结论也与之类似。市区的老旧小区降价空间在10万到20万左右,而上海的豪宅可能降价更多,一般在5%到10%之间。
根据4月至5月的成交记录显示,降价幅度在68万到400万之间。此外,五大新城的降价幅度普遍集中在5%,最高可达10%。
二手房量价齐跌背后的原因是什么呢?
从购房者的角度来看,58安居客研究院院长张波分析了当前二手房需求较冷背后的原因。
首先,首次购房需求谨慎,由于经济环境不确定性增加,许多年轻人面临就业压力,导致首次购房需求减少。
即使父母可以在首付上提供大力支持,但由于裁员等外部因素的影响,购房者仍然担心未来的还款压力,因此表现出谨慎的入市态度。
其次,改善需求的政策门槛较高。上海目前仍然实行“认房又认贷”的政策,对于改善房需求不太友好,卖掉一套房再买一套房,首付款仍需按二套房标准支付,同时房贷利率也较高,特别是首付比例较高,这导致改善需求难以满足。
另外,限购等限制性政策也使得真正有购房需求的人群难以入市。
上海目前仍然执行严格的五年社保要求,且非沪籍单身者(临港除外)无法购买房产。这些政策对于有实际购房需求的人群造成了限制。
与此同时,卢俊提出了其他几个重要原因:挂牌量激增、购买力不足以及一手房市场的竞争。
梁超告诉我,目前家内网上挂牌的二手房数量高达14.4万套,而正常情况下应该在11万到12万套左右,相当于多了25%的房源供应量,这是一个庞大的数字。
挂牌量的增加导致二手房的带看量减少。梁超表示:“以往每个小区每周都会有5到10组看房团,而现在每周仅有2到3组,甚至有的小区根本没有看房团。”
一方面,挂牌量增加,另一方面购买力却不足。卢俊分析了购买力不足背后的原因:经济环境不好,整体富裕人口减少;近几年疫情导致部分外籍人士离开上海,同时涌入上海的年轻人数量有限。
数据显示,截至2022年年底,上海市常住人口为2,475.89万人,较2021年减少了13.54万人,这是近五年来的首次下降。
与此同时,一些人开始转向一手房市场。
卢俊表示,由于限价政策和品质因素,目前在上海购买一手房具有很大的优势,很多上海人也选择出售二手房购买一手房。另外,土地市场对于稳定一手房市场也有很大需求和支持。
因此,他预计未来上海二手房供应量仍将保持较高水平,只要供应量持续高位,二手房市场就不太可能迅速回暖,未来两年上海整体楼市也不太可能出现特别火热的情况。
上海的一手房市场也出现了两极分化的现象。
上海豪宅云锦东方的炒房热潮在网络上掀起了轩然大波,给人一种一手房市场非常火爆的错觉。
但实际情况并非如此。根据上海网上房地产的官方数据,5月份上海新房成交量为6,335套,环比下降了20.95%,这个下降幅度甚至超过了二手房市场的下跌。
而且,并非每个新楼盘都异常火爆。张波指出,一手房市场也存在明显的分化。
例如,在五月底开盘的四个楼盘中,有两个销售不错,而另外两个位于外围区域的楼盘降温明显。其中,位于临港的一个项目开盘了404套房源,但只卖出了50套。“有些区域的销售情况非常不好。”
卢俊也表示,上海的新房市场虽然受到了很多关注,看起来很热闹,但实际上只是个别案例而已。
市区的老旧小区降价空间在10万到20万左右,而上海的老牌豪宅可能降价更多,一般在5%到10%之间。根据四月到五月的成交记录显示,降价幅度在68万到400万之间。
此外,五大新城的降价幅度普遍集中在5%,最高可达10%。
尽管如今二手房市场的行情不佳,但对于新房的投资需求仍然存在。如果政策放松,购房力量甚至有可能持续增加,因此信心问题至关重要。
王峰表示:“对于一线城市的适度放松,有助于提升市场信心。现在楼市非常需要信心,特别是对于一线城市来说,它们具有象征意义。”
关于是否放开一线城市的限购政策,卢俊表示支持适当放宽。他认为,一线城市的限购政策已经非常严格,特别是上海,对外地人购房的门槛非常高,需要满足五年社保和已婚的条件,这在全国范围内是相当罕见的。
他指出,根据目前的趋势来看,适度放宽政策也不会导致行业快速反弹,因此政策上不应该有太多顾虑。
“对于一线城市适度放宽限购政策,有助于提升城市信心。现在楼市非常需要信心,特别是对于一线城市的象征性意义非常重要。”
然而,放宽限购政策的具体方向仍需进一步探讨。卢俊指出,在改善性需求方面可以进行放宽,例如允许一套住宅置换认房不认贷,同时可以考虑在特定区域放宽限购政策,如上海的五大新城,以及减免二手房的税费等。
这些政策都可以成为考虑的因素。
与此同时,张波也持类似观点,他认为当前一线城市存在放宽限购政策的可能性。
例如,对于上海的五大新城可以在限购方面进行放宽,降低社保年限要求,但对于中心城区应保持现有的限购力度,并通过降低门槛、分层放宽等精细化措施来更好地实现市场精准调控。
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总体而言,目前三四线城市的限购政策已经没有必要,二线城市正在逐步放开限购,而一线城市仍持谨慎态度。
张波指出:“一线城市的限购放松不仅仅影响本地市场,一线城市的房产对于投资需求具有很强的吸引力。一旦限购完全放开,自住需求和投资需求都可能快速增加。”
限购政策的松紧程度与市场的冷热直接相关。张波认为,一线城市楼市自二季度以来呈现降温态势,需要在六月继续观察。一线城市市场的降温反映了购房者心态的变化,需要提前关注。
他表示:“一旦一线城市市场出现大面积降温,可能会对全国楼市产生信号性影响。”因此,放开一线城市的限购政策是否合适,还需要根据市场情况和政策的综合考虑来确定。