来源：南非资讯网 特约撰稿人2022 年 6 月 25 日 由于有如此多的南非人在家工作，在税收减免方面，人们很想用家庭办公空间来抵扣商业收入。 但很少有人意识到这样做会影响他们出售房屋时的资本利得税，Just Property 的 Sohail Govender 说，他概述了如果您在 2021 年 3 月 1 日至 2022 年 2 月 28 日期间出售主要住宅需要了解的信息。 什么是主要住所？ 要获得主要住所的资格，您的房屋必须满足南非税务局 (SARS) 规定的基本要求： 它必须是一个被个人用作居住地的结构 个人或特殊信托必须拥有住宅权益 对该住所有利益的个人、特别信托的受益人、该人的配偶或受益人必须通常居住在该房屋中，并将其主要用于家庭目的作为他们的普通住所 戈文德说，如果游艇、大篷车或移动房屋是业主通常居住的地方，并且用于家庭用途，则可以构成主要住所。“如果您拥有并居住在游艇上，并且它以 500 万兰特的价格出售，您就有权获得主要住所排除。” 什么是主要居住排斥？ 当纳税人每天出售他们居住的房屋时，在计算资本利得税时，前 200 万兰特的资本收益（或损失）被排除在外。 主要住所排除是对您的资本收益的前 200 万兰特的排除。Just Property表示，剩余的资本收益将缴纳资本利得税。 如果满足以下条件，主要住所排除也适用于主要住所所在的土地，包括未合并的相邻土地： 排除仅适用于最多两公顷 土地必须与住宅一起主要用于家庭或私人用途 住宅必须与其所在的土地同时出售给同一个人 所有个人纳税人每年都会获得额外的 R40,000 资本收益排除。 您如何计算资本利得税 (CGT)？ 要计算出您的净资本收益或损失（其中可以排除前 200 万兰特），请将收益（您出售房产的金额）减去基本成本 – 为房产支付的原始成本价格加上任何改进，戈文德说。 如果该物业是在 2001 年 10 月 1 日之前购买的，请查阅相关规则。 A 先生以 3 000 000 兰特的价格出售了他的主要住所，他最初于 2001 年 10 月 1 日以 1 400 000 兰特的价格购买了该住宅。2008 年，他以 100,000 兰特的价格安装了一个游泳池。他的基本成本是 R1 400 000 + R100,000 = R1 500 000。 Just Property 表示，从 R3 000 000 的收益中减去 R1 500 000 的基本成本，A 先生的资本收益为 R1 500 000。这属于排除范围（仅限于第一个 R200 万），他的资本收益/损失为零。 对于在该估值日期（2001 年 10 月 1 日）之前获得的资产，基本成本等于资产的“估值日期价值”加上在该日期或之后发生的任何进一步的合格成本。 如何计算财产在共同财产/婚姻中的 CGT 如果主要住所由共同财产中的已婚配偶持有/拥有，则每个配偶被视为拥有平等份额。 例如，如果联合房地产以 R4 000 000 的价格出售了主要住宅，基本成本为 R2 000 000，则资本收益为 R2 000 000。 Just Property 表示，每个配偶将获得 R1 000 000 的资本收益，减去最高 R1 000 000 的主要住所排除，这意味着各方的应税收入中包含的收益将为零。 报销家庭办公室开支 如果您是在家工作的人，在您的纳税申报表上申报家庭办公室支出听起来是个好主意。但是这样做时，请三思而后行，因为这可能会在您准备出售时影响您的资本利得税。 在过去的两年里，许多南非人都在家工作，但很少有人知道，在他们的纳税申报表上申报家庭办公室支出会影响出售房产时的主要住所排除。 正如 Nicci Courtney-Clarke 在她为南非税务研究所的文章中指出的那样： “如果纳税人在家工作并将房屋的一部分用作办公室，《所得税法》要求在主要住宅用途和商业用途之间分配资本收益。这种分配必须考虑到家庭办公室被用作整个所有权期间的一部分的时间长度，以及家庭办公室的规模与整个财产的规模相比。” Courtney-Clarke 给出了2007 年 2 月以 120 万兰特购买的 100m 2住宅的示例。2015 年 2 月以 300,000 兰特的价格增加了一个 10m 2的家庭办公室。请记住，分摊是根据用于商业的部分的平方米与整个家庭的部分的平方米计算的百分比。 从 2015 年开始，业主将 10% 的房屋运营成本作为其应税营业收入的扣除额，直到 2019 年 2 月她以 350 万兰特的价格出售了自己的房屋。她在 2019 年的应税收入为 R500,000。出售所得为 R3 500 000。 她的基本成本是 R1 200 000 原始购买价格 + R300,000 家庭办公室装修 = R1 500 000。 资本收益 + 收益 R3 500 000 - 基本成本 R1 500 000 = R2 000 000。 归属于该物业用作家庭办公室的部分资本收益（12 年中的 4 年为 10%）：R2 000 000 × 4/12 × 10% = R66 666。 归属于该物业用作主要住宅的部分资本收益：R2 000 000 – R66,666 = R1 933 334。 减去主要住所排除：R1 933 334 – R2 000 000 = 无。 总资本收益：R66 666 减去：年度资本收益排除：R66 666 – R40 000 = R26 666。 “个人资本收益的纳入率为 40%。这意味着 40% 的收益（即 R26 666 × 40% = R10 666）被添加到 Isabel 的应税收入中，并将按她的边际税率征税，”Courtney-Clarke 说。 几个有趣的问题 如果我的主要住所的租期为 99 年，但我现在已经出售了该租约并从销售中赚取了超过 250 万兰特的利润——我仍然可以申请排除吗？ 是的，如果个人对该住所感兴趣，则将适用主要住所排除。利益是指一种物权和使用权或占有权。 如果主要住所位于信托或 Pty 中怎么办？ 主要住所排除仅适用于财产属于个人或特殊信托的情况。Pty 或公司不符合作为独立法人实体的公司拥有财产的资格。 在第一次封锁期间，我们搬到了花园大道上的度假屋。我在约翰内斯堡的家中度过周末的夜晚，然后周末飞回来。我的妻子和孩子现在住在乔治的家中，但我大部分时间都在约翰内斯堡的家中度过。如果我们决定出售约翰内斯堡的房子，资本收益将如何应用？ 约翰内斯堡房屋的出售仍将享受 CGT 目的的主要住所排除的好处；该房屋的出售将包含在个人的纳税申报表中。